Pozwolenie na budowę - jak uzyskać krok po kroku

Entuzjazm, jaki budzi perspektywa budowania własnego domu, może szybko ostygnąć, gdy na naszej drodze staną urzędy. Lista dokumentów, jakie należy dostarczyć przed rozpoczęciem budowy, może zniechęcić już na samym początku. Wkrótce jednak wchodzi w życie nowelizacja Prawa budowlanego i jedną ze zmian ma być uproszczenie procedury wydawania pozwolenia na budowę. Przyjrzyjmy się więc, jakie nowości nas czekają i czy faktycznie będzie prościej.

Kiedy potrzebne jest pozwolenie na budowę

Dla osób planujących rozpocząć inwestycję teoretycznie dobra wiadomość jest taka, że budowa wolnostojących, jednorodzinnych budynków mieszkalnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Dotyczy to również budynków gospodarczych i rekreacyjnych (garaż, wiata, altana) o powierzchni nie większej niż 35 m2. W tym przypadku wystarczy zgłoszenie budowy do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej (starosta powiatowy). 

Pozwolenie nie jest również wymagane na:

  • budowę sieci i przyłączy elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych;
  • przeprowadzenie remontu, przebudowy i rozbudowy obiektów budowlanych, jeśli nie prowadzi to do zwiększenia obszaru oddziaływania tych obiektów;
  • docieplenie budynków, których wysokość nie przekracza 25 m;
  • rozbiórkę, o ile obiekt nie jest zabytkiem.

Pełny wykaz inwestycji niewymagających uzyskania pozwolenia, wskazano w art. 29-31 ustawy Prawo budowlane.

Wiadomość jednak tylko teoretycznie jest dobra, gdyż ze zgłoszeniem należy przedstawić takie same załączniki, jak do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Co więcej, zgłoszenie przyjmowane jest najczęściej w formie milczącej zgody organu, więc nie mamy dokumentu ją potwierdzającego.

To może być przeszkodą na przykład w uzyskaniu kredytu. Jeśli postanowimy dokonać istotnych zmian w zgłoszonym projekcie i tak będzie wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę. Ponieważ więc ustawodawca dopuszcza ubieganie się o wydanie pozwolenia, nawet wtedy, gdy wystarczy zgłoszenie, planując budowę domu, warto o nie wystąpić.

Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę

Zarówno zgłoszenie budowy, jak i wniosek o wydanie pozwolenia składa się do właściwego wydziału w starostwie powiatowym. Wzory wniosków są oficjalnie ustalone, a gotowy formularz można pobrać ze strony organu. Dobra rada - o to, jakie załączniki powinien zawierać nasz wniosek, najlepiej zapytać w urzędzie jeszcze przed jego złożeniem, aby nie przedłużać procedowania. 

W przypadku planowanej budowy domu wniosek powinien zawierać:

  • dane inwestora i pełnomocnika - jeżeli został ustanowiony;
  • przedmiot i cel zamierzenia budowlanego;
  • zaświadczenie projektanta o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego (aktualne na dzień opracowania projektu budowlanego);
  • załączniki, które decydują o kompletności wniosku. 

Obowiązkowymi załącznikami są: 

  • projekt budowlany wraz z uzgodnieniami, opiniami i pozwoleniami - po zmianie w trzech egzemplarzach (dotychczas cztery);
  • oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • oświadczenie projektanta dotyczące możliwości podłączenia projektowanego obiektu budowlanego do istniejącej sieci ciepłowniczej. 

Na tym etapie jeszcze wszystko wydaje się proste. W praktyce jednak już pierwszy punkt, czyli projekt, może zająć sporo czasu i wymaga wielu formalności. 

Projekt budowlany 

W przypadku tego dokumentu kluczowe jest rozwinięcie ustawowego zapisu - uzgodnienia, opinie i pozwolenia. Zanim więc projektant zabierze się za tworzenie lub adaptację projektu, musimy mu dostarczyć:

Potrzebne będą również:

  • aktualna mapa do celów projektowych sporządzona przez geodetę;
  • wypis i wyrys z rejestru gruntów;
  • warunki przyłączenia do sieci ciepłowniczej, energetycznej i wodociągowej oraz ewentualnie gazowej i kanalizacyjnej (jeśli są);
  • uzgodnienia wjazdu na działkę;
  • decyzja o ewentualnym odrolnieniu działki.

Dopiero mając takie dane, projektant może przystąpić do pracy, czyli stworzyć projekt, który będzie jednocześnie spełniał oczekiwania inwestora oraz pasował do działki i warunków zabudowy.  

W myśl znowelizowanej ustawy projekt będzie podzielony na trzy części.

  • Projekt zagospodarowania działki i terenu

Obejmuje on określenie granic działki, usytuowanie, obrys i układy istniejących oraz projektowanych obiektów budowlanych wraz z siecią uzbrojenia terenu. W tej części projektu określa się też sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni oraz informację o obszarze oddziaływania obiektu.

  • Projekt architektoniczno-budowlany

Określa on układ przestrzenny oraz formę architektoniczną obiektów, ich charakterystyczne parametry, a także wskazuje planowane rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na środowisko i otoczenie. W tej części określa się zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych (w tym liczbę lokali mieszkalnych), opisuje się charakterystykę ekologiczną budynku oraz dołącza informacje o wyposażeniu technicznym, w tym na temat ogrzewania i ciepłej wody. Niezbędne jest oświadczenie projektanta o możliwości podłączenia budynku do sieci ciepłowniczej, gdyż w obecnym stanie prawnym, jeśli jest taka opcja, podłączenie jest obowiązkowe, chyba że inwestor zdecyduje się na ekologiczne formy ogrzewania (np. pompa ciepła).

  • Projekt techniczny 

W nim zawarty jest opis konstrukcji obiektów, wraz z obliczeniami statyczno-wytrzymałościowymi, charakterystyka energetyczna budynku, a także niezbędne rozwiązania techniczne i materiałowe oraz geotechniczne warunki posadowienia budynku.

Za zapewnienie zgodności projektu technicznego z projektem zagospodarowania działki, lub terenu, oraz projektem architektoniczno-budowlanym, odpowiedzialny jest projektant. Do niego należy także wzajemne skoordynowanie techniczne opracowań projektowych, zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia w procesie budowy. Dlatego obowiązkowym załącznikiem jest oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej, a także kopia zaświadczenia potwierdzającego jego uprawnienia budowlane w danym zakresie.

Projektu technicznego nie będzie trzeba dołączać do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę (od 19 września 2020). Nie będzie więc on podlegał zatwierdzeniu. Musi jednak zostać sporządzony i przekazany kierownikowi budowy przed rozpoczęciem robót budowlanych. Prowadzenie prac bez projektu technicznego jest bowiem wykroczeniem i podlega grzywnie. Zapewnienie jego sporządzenia i przekazania to obowiązek inwestora. Jednak w czasie trwania budowy, odpowiada za niego kierownik.

Organ nadzoru budowlanego ma prawo w dowolnym momencie podczas trwania budowy, żądać okazania aktualnego projektu technicznego. Przy zgłoszeniu zakończenia inwestycji, otrzymuje go wraz z wnioskiem o zgodę na użytkowanie obiektu.

Ile kosztuje pozwolenie na budowę

Wysokość opłaty skarbowej zależy od rodzaju obiektu lub obiektów budowlanych, których dotyczy wniosek. Tu warto wspomnieć, że pozwolenie dotyczy całego zamierzenia budowlanego i jedynie na żądanie inwestora może zostać podzielone i obejmować wybrane obiekty. Warunkiem jest jednak to, że mogą one funkcjonować samodzielnie. 

Z opłaty skarbowej zwolnione są podania dotyczące budynków mieszkalnych. W przypadku innych obiektów, jak np. studnia, oczyszczalnia ścieków, czy budynki gospodarcze, konieczne jest opłacenie pozwolenia na ich budowę.

 

Przedmiot opłaty skarbowej Stawka opłaty skarbowej
powierzchnia użytkowa budynku przeznaczona na prowadzenie działalności gospodarczej (z wyjątkiem rolnej i leśnej) 1 zł za 1 m2
(max. 539 zł)
każdy kolejny budynek o przeznaczeniu jak wyżej 1 zł za 1 mm2
(max. 539 zł)
inne budynki, np. garaż wolnostojący 48 zł za każdy budynek
studnia, oczyszczalnia ścieków 20 zł za każdy obiekt
urządzenia budowlane związane z budowanym obiektem, np. przyłącza, place postojowe 91 zł za każde urządzenie
inna budowla, np. wiata, droga dojazdowa 155 zł za każdą budowlę

 

Dodatkowo, obowiązuje nas także opłata w wysokości 47 zł za zatwierdzenie projektu budowlanego, a także 17 zł za ewentualne pełnomocnictwo.

Pozwolenie na budowę

Jeśli wniosek nie zawiera braków formalnych i materialnych, organ ma obowiązek w ciągu 65 dni zatwierdzić projekt i wydać pozwolenie na budowę

W decyzji wskazywane są również szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych, czas użytkowania oraz termin rozbiórki budynków tymczasowych, a także warunki nadzoru na budowie i termin na powiadomienie o jej zakończeniu.

W przypadku, gdy wniosek nie jest kompletny lub organ stwierdzi w nim nieprawidłowości, w drodze postanowienia nakazuje inwestorowi jego uzupełnienie lub poprawienie w określonym terminie. Gdy to nie nastąpi, wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i wydaniu pozwolenia na budowę. 

Ile jest ważne pozwolenie na budowę

Pozwolenie jest bezterminowe. Warunkiem jest jednak rozpoczęcie budowy w ciągu 3 lat od dnia uprawomocnienia decyzji. Aby budowę uznać za rozpoczętą, wystarczy przeprowadzić prace przygotowawcze, np. wytyczenie geodezyjne obiektów, niwelację terenu, czy wykonanie przyłączy do sieci na potrzeby budowy i odnotować to w dzienniku budowy.

Pozwolenie na budowę wygasa również wówczas, gdy budowa zostanie przerwana na okres dłuższy niż 3 lata i podobnie jak w przypadku rozpoczęcia, wystarczy w tym czasie wykonać drobne prace budowlane, aby czas przerwy zaczął liczyć się od nowa.

W nowelizacji Prawa budowlanego pojawił się też korzystny dla inwestorów zapis, mówiący o tym, że stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę będzie możliwe tylko w ciągu 5 lat od jej doręczenia. Po tym okresie pozostanie ona w mocy, nawet jeśli została wydana z naruszeniem prawa, a jej wykonanie mogło spowodować czyn zagrożony karą lub zaszły inne przesłanki do stwierdzenia nieważności (zwykle leżące po stronie organu).

Dotychczas nie było ograniczenia czasowego i jeśli ktoś dopatrzył się nieprawidłowości nawet po wielu latach, decyzja mogła być uznana za nieważną, a co za tym idzie obiekt wybudowany na jej podstawie, za samowolę budowlaną.

 

Architekt tworzący projekt domu

Fot. www.freepik.com

 

Zmiany w projekcie budowlanym

Póki nasz projekt nie zostanie przedłożony do zatwierdzenia, można w nim wprowadzać niemal dowolne zmiany. Może się przecież tak zdarzyć, że jakiś nowe rozwiązanie przyjdzie do głowy nam, albo projektantowi. Po zatwierdzeniu zmiany mogą już nie być takie proste, a w niektórych przypadkach mogą skutkować nawet uchyleniem pozwolenia.

Niektóre z nich wymagają bowiem zgłoszenia i uzyskania nowej decyzji, niektóre zaś wystarczy odnotować w dzienniku budowy. Decydujące jest to, czy będą to zmiany istotne czy nieistotne i bynajmniej nie chodzi tu o nasz punkt widzenia. 

Istotne zmiany w projekcie budowlanym

  • odstąpienie od projektu zagospodarowania działki (np. zdecydujemy się obok domu wybudować basen);
  • zmiana charakterystycznych parametrów (np. kubatura, liczba kondygnacji);
  • zmiana zamierzonego sposobu użytkowania (np. uznamy, że zamiast tu mieszkać, otworzymy pensjonat dla zwierząt);
  • odstąpienie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (np. gdy na działce postanowimy postawić wiatrak);
  • wprowadzana zmiana wymaga ponownych uzgodnień lub uzyskania pozwoleń wymaganych przed zatwierdzeniem projektu.

Nieistotne zmiany w projekcie budowlanym

Należą do nich zmiany w wysokości, szerokości i długości obiektu nie przekraczające o więcej niż 2% parametrów założonych w projekcie, a także te, które nie zwiększają obszaru oddziaływania obiektu oraz nie wymagają uzgodnień i pozwoleń. Zmiany te oczywiście nie mogą również naruszać przepisów techniczno-budowlanych. 

Decyzję czy planowane zmiany są istotne czy nie, podejmuje projektant. W przypadku gdy uzna, że odstępstwa są nieistotne, ma jedynie obowiązek zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje dotyczące tego odstąpienia (rysunek i opis). Wprowadzenie zmian, które są istotne, wymaga ponownego zatwierdzenia projektu.

Jak więc widać, uzyskanie pozwolenia na budowę to nie jest łatwy i czysto formalny proces. Warto więc poszukać wsparcia dobrego projektanta, który pokieruje naszymi krokami, a może nawet część zadań weźmie na siebie. Nie zaszkodzi też kopiowanie sobie każdego dokumentu, który pozyskujemy i przekazujemy dalej. Po pierwsze, dlatego że na różnych etapach mogą być one potrzebne, a po drugie, kopia (najlepiej z potwierdzeniem przyjęcia przez organ) w razie problemów może uratować sytuację.

https://www.morizon.pl/blog/pozwolenie-na-budowe-jak-uzyskac/

autor: Kamila Wojciechowska , Morizon
Umów się na spotkanie
zadzwoń

+48 606 444 130 +48 15 844 58 47
wyślij email

biuro@investhome-nieruchomosci.pl